Gayrimenkul sermaye iradı elde eden mükellefler açısından tereddüt edilen konulardan biri, kira gelirinin beyanında hangi kredi faizlerinin gider olarak indirilebileceğidir. Özellikle Türkiye’de bulunan bir konutun satın alınması için yurt dışından kredi kullanılması halinde, bu krediye ait faizlerin yıllık gelir vergisi beyannamesinde indirim konusu yapılıp yapılamayacağı uygulamada sıkça sorulmaktadır. İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı tarafından verilen 09.06.2017 tarihli ve 62030549-120[70-2017/207]-162467 sayılı özelge, bu konuya doğrudan açıklık getirmektedir. Bu yazıda konu, yalnızca söz konusu özelgede yer alan somut olay üzerinden ele alınmaktadır. Özelgede Yer Alan Somut Olay Nedir? Özelgede yer alan olayda, başvuru sahibi yurt dışında yaşamakta ve yurt dışından kullandığı kredi ile Türkiye’de bir daire satın almaktadır. Söz konusu daireden kira geliri elde edilmesi nedeniyle, bu kişi yurt dışındaki krediye ait faiz tutarlarının Türkiye’de beyan edeceği gayrimenkul sermaye iradından indirilip indirilemeyeceğini sormuştur. Vergi idaresi de değerlendirmesini, Gelir Vergisi Kanununun gayrimenkul sermaye iradı, konut kira geliri istisnası ve gerçek gider yöntemine ilişkin hükümleri çerçevesinde yapmıştır. Örnek Vak’a ile Olayın Akışı Konunun daha iyi anlaşılması için özelgedeki olayı örnek vak’a diliyle somutlaştıralım. Almanya’da yaşayan Mehmet Bey, Türkiye’de yatırım amacıyla bir daire satın almak ister. Bu alım için bulunduğu ülkedeki bir finans kuruluşundan kredi kullanır. Daha sonra Türkiye’deki bu daireyi kiraya verir ve her ay kira geliri elde etmeye başlar. Beyanname dönemi geldiğinde Mehmet Bey’in aklına şu soru gelir: Türkiye’deki daireyi almak için yurt dışından kredi kullandım. O halde bu kredi için ödediğim faizleri de Türkiye’de beyan edeceğim kira gelirinden düşebilir miyim İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığının özelgesi, bu soruya açık biçimde olumsuz cevap vermektedir. Gayrimenkul Sermaye İradı Nedir? 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinde, binaların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen gelirlerin gayrimenkul sermaye iradı olduğu hükme bağlanmıştır. Bu çerçevede Türkiye’de bulunan bir dairenin kiraya verilmesinden elde edilen gelir, gayrimenkul sermaye iradı kapsamında değerlendirilmektedir. Özelgedeki somut olayda da Türkiye’de satın alınan daireden elde edilen kira geliri bu gelir unsuruna girmektedir. Konut Kira Geliri Hangi Durumda Beyan Edilir? Özelgede, Gelir Vergisi Kanununun 21 inci maddesine de yer verilmiştir. Buna göre, mesken olarak kiraya verilen binalardan elde edilen hasılatın ilgili yıl için belirlenen istisna tutarını aşması halinde beyan edilmesi gerekmektedir. Özelgede 2016 takvim yılı gelirleri için bu istisna tutarının 3.800 TL olduğu hatırlatılmıştır. 2025 takvim yılı gelirleri için bu istisna tutarı 47.000 TL’dir. Ayrıca, istisna haddinin aşılması ve buna rağmen beyanname verilmemesi veya gelirin eksik beyan edilmesi halinde istisnadan yararlanılamayacağı da belirtilmiştir. Dolayısıyla özelgedeki olayda ilk aşama, konut kira gelirinin beyan gerektirip gerektirmediğinin tespitidir. Ancak asıl sorun, beyanname verilmesi halinde hangi giderlerin indirilebileceği noktasında ortaya çıkmaktadır. Gerçek Gider Yönteminde Her Kredi Faizi İndirilebilir mi? Gayrimenkul sermaye iradının safi tutarının tespitinde mükellefler gerçek gider yöntemini seçebilmektedir. Ancak gerçek gider yönteminin seçilmesi, taşınmazla bağlantılı her ödemenin otomatik olarak gider kabul edileceği anlamına gelmez. Gelir Vergisi Kanununun 74 üncü maddesinde, gerçek gider yönteminde hangi harcamaların indirilebileceği bentler halinde sayılmıştır. Vergi idaresi de özelgede özellikle bu maddeye dikkat çekmiştir. Buradaki temel nokta şudur: Bir giderin kira gelirinden indirilebilmesi için, Gelir Vergisi Kanununun 74 üncü maddesinde buna imkan veren açık bir hüküm bulunmalıdır. Yurt Dışından Kullanılan Kredi Faizi Kira Gelirinden Düşülür mü? Özelgede verilen sonuca göre hayır. Gelir Vergisi Kanununun 74 üncü maddesinde, yurt dışından kullanılan krediye ilişkin ödenen faiz tutarlarının indirim olarak dikkate alınabileceğine dair herhangi bir hüküm bulunmadığı belirtilmiştir. Bu nedenle, Türkiye’de bulunan ve kiraya verilen bir konutun satın alınmasında kullanılmış olsa bile, yurt dışından kullanılan krediye ait faizlerin Türkiye’de elde edilen kira gelirinden indirilmesi mümkün görülmemiştir. Bu özelgenin en önemli sonucu budur. Kredi Türkiye’deki Gayrimenkul İçin Kullanılmış Olması Sonucu Değiştirir mi? Hayır. Özelgedeki somut olay tam da bu duruma ilişkindir. Başvuru sahibi, yurt dışından kullandığı kredi ile Türkiye’de bir daire satın almıştır. Buna rağmen idare, sadece taşınmazın Türkiye’de bulunmasına veya kredinin bu taşınmaz için kullanılmış olmasına dayanarak faiz giderinin indirilebileceği sonucuna ulaşmamıştır. Vergi idaresi, burada doğrudan kanun hükmüne bakmış ve Gelir Vergisi Kanununun 74 üncü maddesinde bu yönde bir düzenleme bulunmadığını vurgulamıştır. Dolayısıyla ekonomik bağlantı tek başına yeterli görülmemiştir. Yurt Dışında Yaşayan Kişi Türkiye’de Kira Geliri Beyan Eder mi? Özelgede doğrudan bu konuya ilişkin geniş bir açıklama yapılmamış olmakla birlikte, Türkiye’de elde edilen konut kira gelirinin ilgili yıl için belirlenen istisna tutarını aşması halinde beyan edilmesi gerektiği açıkça belirtilmiştir. Bu nedenle özelgedeki olay bakımından idarenin yaklaşımı nettir: Türkiye’deki daireden elde edilen kira geliri beyan kapsamına giriyorsa, beyanname verilecektir. Ancak bu beyannamede yurt dışından kullanılan krediye ilişkin faiz gideri indirilemeyecektir. Gelir Vergisi Kanununun 74’üncü Maddesi Neden Belirleyici? Bu özelgede sonucu belirleyen ana unsur, Gelir Vergisi Kanununun 74 üncü maddesidir. Çünkü gayrimenkul sermaye iradında indirilebilecek giderler sınırlı şekilde düzenlenmiştir. Vergi idaresi de yorumunu bu sınırlı liste üzerinden yapmaktadır. Bir gider, ekonomik olarak taşınmazın edinimiyle bağlantılı olsa bile, eğer kanunda açıkça indirilebilir gider olarak düzenlenmemişse, beyannamede indirim konusu yapılamamaktadır. Özelgede yurt dışı kredi faizine ilişkin olumsuz sonucun temel sebebi de budur. Bu Özelgenin Uygulamadaki Önemi Nedir? Bu özelge, yurt dışında yaşayan ve Türkiye’de gayrimenkul yatırımı yapan kişiler açısından önemlidir. Çünkü uygulamada birçok kişi, Türkiye’deki taşınmazın alımı için kullanılan her kredinin faizini kira gelirinden düşebileceğini düşünmektedir. Oysa özelgede verilen görüş, yurt dışından kullanılan kredi faizlerinin Türkiye’deki kira gelirinden indirilemeyeceğini açıkça ortaya koymaktadır. Bu nedenle beyanname hazırlanırken finansman kaynağının ve kredi kullanım yerinin vergisel etkisinin dikkatle değerlendirilmesi gerekir. Sonuç İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığının 09.06.2017 tarihli özelgesine göre, yurt dışında kullanılan kredi ile Türkiye’de bir daire satın alınmış olsa bile, bu krediye ilişkin ödenen faiz tutarlarının Türkiye’de elde edilen kira gelirinden indirilmesi mümkün değildir. Çünkü Gelir Vergisi Kanununun 74 üncü maddesinde, yurt dışından kullanılan krediye ait faizlerin gayrimenkul sermaye iradının safi tutarının tespitinde indirilebileceğine ilişkin bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu özelge, özellikle yurt dışı kredi faizi kira gelirinden düşülür mü, Türkiye’deki daire için yurt dışı kredi kullanılırsa vergi indirimi olur mu, gayrimenkul sermaye iradında hangi faizler gider yazılır ve yurt dışında yaşayanların Türkiye’deki kira geliri beyannamesinde hangi giderler dikkate alınabilir sorularına somut olay üzerinden açıklık sağlamaktadır. Özelgedeki Somut Olayla İlgili Soru-Cevap Tablosu SoruCevapYurt dışından kullanılan kredi faizi Türkiye’deki kira gelirinden düşülür mü?Hayır. Bu özelgedeki somut olaya göre, yurt dışından kullanılan krediye ait faizlerin Türkiye’de elde edilen kira gelirinden indirilmesi mümkün değildir.Türkiye’deki daireyi almak için yurt dışı kredi kullandıysam faiz gideri yazabilir miyim?Hayır. Kredinin Türkiye’deki gayrimenkul için kullanılmış olması, özelgedeki sonuca göre tek başına indirim hakkı vermez.Gayrimenkul sermaye iradında her kredi faizi gider kabul edilir mi?Hayır. Sadece Gelir Vergisi Kanununun 74 üncü maddesinde indirilebileceği kabul edilen giderler dikkate alınabilir.Gerçek gider yöntemi seçilirse yurt dışı kredi faizi indirilebilir mi?Hayır. Gerçek gider yöntemi seçilmiş olsa bile, özelgede bu faizlerin indirilemeyeceği belirtilmiştir.Yurt dışında yaşayan kişi Türkiye’deki kira gelirini beyan eder mi?Özelgedeki açıklamaya göre, ilgili yıl istisna tutarını aşan konut kira gelirinin beyan edilmesi gerekir.2016 yılı için mesken kira geliri istisnası ne kadardır?Özelgede belirtildiği üzere 2016 takvim yılı gelirleri için istisna tutarı 3.800 TL’dir.2025 Yılı istisna tutarı 47.000 TL’dir. 2026 takvim yılı (2027 Mart ayında beyan edilecek) konut kira geliri istisnatutarı 58.000 TL olarak belirlenmiştir. Yıl içinde elde edilen toplam konut kira geliri bu tutarı aşmıyorsa beyanname verilmez. Kira geliri beyan edilmezse istisnadan yararlanılır mı?Hayır. İstisna haddinin üzerinde gelir elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde istisnadan yararlanılamaz.Yurt dışı kredi faizinin indirilememesinin temel gerekçesi nedir?Gelir Vergisi Kanununun 74 üncü maddesinde bu faizlerin indirilebileceğine dair açık bir hüküm bulunmamasıdır.Taşınmaz Türkiye’de olduğu için faiz indirimi mümkün olur mu?Hayır. Taşınmazın Türkiye’de bulunması, özelgede tek başına yeterli görülmemiştir.Bu özelgenin en önemli sonucu nedir?Yurt dışından kullanılan krediye ait faizler, Türkiye’de elde edilen kira gelirinden gider olarak indirilemez. _______________________________________________ ÖZELGE _______________________________________________ T.C.GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI(Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü)   Sayı:62030549-120[70-2017/207]-16246709.06.2017Konu:Yurt dışında ödenen kredi faiz tutarının Türkiye’de elde edilen kira gelirinden indirim konusu yapılıp yapılmayacağı.  İlgi:13/03/2017 tarih ve 296948 sayılı özelge talep formunuz.             İlgide kayıtlı özelge talep formunda, yurt dışında yaşadığınız ve yurt dışından kullandığınız kredi ile Türkiye’de bir daire satın aldığınız belirtilerek, söz konusu kredi faizinin, gayrimenkul sermaye iradı beyanından indirim konusu yapılıp yapılmayacağı hususunda Başkanlığımızdan görüş talep edilmektedir.             193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinde, gayrimenkul sermaye iradının tarifi yapılmış ve bu kapsamda binaların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların da gayrimenkul sermaye iradı olduğu hüküm altına alınmıştır.             Aynı Kanunun 21 inci maddesinde; “Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın (2016 takvim yılı gelirleri için) 3.800 TL.’si Gelir Vergisinden müstesnadır. İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamaz.             Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile (6322 sayılı Kanunun 5. maddesiyle değişen ibare; Yürürlük 15.06.2012 [01.01.2013 tarihinden sonra elde edilecek gelirlere uygulanmak üzere]) istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 103 üncü maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı (2016 takvim yılı gelirleri için: 110.000-TL) aşanlar bu istisnadan faydalanamazlar.” hükümlerine yer verilmiştir.             Diğer taraftan; anılan Kanunun 74 üncü maddesinde, gerçek gider yönteminin tercih edilmesi halinde, gayrimenkul sermaye iradının safi tutarının tespitinde hangi harcamaların gider olarak dikkate alınacağı düzenlenmiş olup, söz konusu maddede, yurt dışından kullanılan krediye ilişkin ödenen faiz tutarlarının indirim olarak dikkate alınacağı hususunda herhangi bir hükme yer verilmemiştir.             Buna göre, bir takvim yılı içerisinde elde edilen konut kira gelirinin, ilgili yıl için belirlenen istisna tutarını aşması halinde beyan edilmesi gerekmekte olup, ayrıca Gelir Vergisi Kanununun 74 üncü maddesi çerçevesinde, yurt dışından kullanılan krediye ilişkin ödenen faiz tutarlarının, Türkiye’de elde edilen kira gelirinden indirim konusu yapılması mümkün bulunmamaktadır.             Bilgi edinilmesini rica ederim. (*)     Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir. (**)   İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise bu özelge geçersizdir. (***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi için gecikme faizi hesaplanmayacaktır. HESAPLAMA PROGRAMLARI Hesaplama Araçları Kaynak: İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı, 09.06.2017 tarih ve 62030549-120[70-2017/207]-162467 sayılı özelge. Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Yazının yayımlandığı tarihten önceki ve/veya sonraki tarihte içerikteki bilginin güncel olmayabileceğini, geçici veya kalıcı olarak başka yasal düzenlemeler olabileceğini göz önünde bulundurunuz ve kendi durumunuza özel doğru bilgi için konuyla ilgili meslek erbabına/uzmanına danışmanız menfaatinize olacağını unutmayınız. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir. İçeriğin tamamı veya bir kısmı ticari amaçla izinsiz kopyalanamaz aksi durumda yasal işlem yapılır.