Özet Bu yazıya kaynaklık eden ve aşağıda detay değerlendirmesi yapılan özelgede, başlangıçta kiraya verilmek amacıyla satın alınan ve tapuda “lüks restoran” olarak kayıtlı bulunan işyerinin avukatlık bürosuna dönüştürülmesi için yapılan kırım, söküm, işçilik, vinç, müteahhitlik, mimari proje ve elektrik projesi harcamaları Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından normal bakım-onarım gideri kabul edilmemiştir. Bu harcamaların doğrudan serbest meslek gideri yazılması yerine taşınmazın maliyetine eklenerek amortisman yoluyla giderleştirilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır. Özelgenin temel sonucu yazının yayımlandığı tarih itibarıyla geçerlidir. Bununla birlikte özelgede atıf yapılan VUK’un 270 inci maddesi 26.10.2021 tarihinde yürürlükten kaldırılmıştır. Güncel uygulamada iktisadi kıymetin edinilmesi, kullanılabilir hale getirilmesi veya değerinin artırılmasıyla doğrudan ilgili harcamalar VUK m. 262; gayrimenkulü genişleten veya iktisadi değerini devamlı artıran harcamalar ise VUK m. 272 kapsamında maliyetle ilişkilendirilmektedir. Özelgedeki somut olayda avukatın bu taşınmazdan başka bir bürosunun bulunmaması şartı da önemini korumaktadır. Avukatlık Kanunu m. 43 uyarınca bir avukatın birden fazla bürosu bulunamaz. Dönüştürülen taşınmaz mesleki envantere alınmalı, fiilen avukatlık bürosu olarak kullanılmalı ve adres değişikliği baroya bildirilmelidir. (Avukatlık Kanunu) Beton, kâgir, demir veya çelikten yapılmış mesleki işletme ve yazıhane binaları için güncel amortisman listesinde faydalı ömür 50 yıl, normal amortisman oranı yüzde 2’dir. Binadan ayrılabilen mobilya, klima, güvenlik sistemi ve benzeri kıymetler ise niteliklerine göre ayrı faydalı ömürlerle amortismana tabi tutulabilir. 2026 yılında VUK m. 313 kapsamında doğrudan gider yazılabilecek alet, edevat, mefruşat ve demirbaş sınırı KDV hariç 12.000 TL’dir. Ancak restoranın büroya dönüştürülmesine ilişkin ekonomik ve teknik bütünlük arz eden harcamalar, faturalar ayrı ayrı 12.000 TL’nin altında olsa dahi parçalanarak doğrudan gider yazılamaz. Restoran Olarak Satın Alınan İşyerinin Avukatlık Bürosuna Dönüştürülmesinde Tadilat Giderleri Serbest meslek erbapları, mesleki faaliyetlerini yürütmek amacıyla kendi mülkiyetlerindeki taşınmazları işyeri olarak kullanabilirler. Ancak satın alınan taşınmazın mevcut kullanım biçiminin mesleki faaliyete uygun olmaması halinde kapsamlı tadilat, proje ve dönüşüm harcamaları yapılması gerekebilir. Örneğin yazıya kaynaklık eden özelgedeki somut olayda tapu sicilinde restoran olarak kayıtlı bulunan bir işyerinin avukatlık bürosuna dönüştürülmesi sırasında; Duvarların kırılması veya yeniden yapılması, Restoran mutfağının sökülmesi, Elektrik ve aydınlatma sisteminin değiştirilmesi, Yeni bölme duvarların oluşturulması, Mimari proje hazırlanması, Elektrik ve mekanik proje düzenlenmesi, Vinç ve taşıma hizmetleri alınması, Müteahhitlik ve inşaat hizmeti alınması, Zemin, tavan ve duvar kaplamalarının yenilenmesi, Ofis kullanımına uygun tesisat kurulması, gibi önemli harcamalar ortaya çıkabilir. Bu harcamaların normal bakım ve onarım gideri olarak doğrudan serbest meslek kazancından indirilip indirilemeyeceği ya da taşınmazın maliyetine eklenerek amortisman yoluyla giderleştirilmesi gerektiği önem taşımaktadır. Gelir İdaresinin yaklaşımına göre restoranın avukatlık bürosuna dönüştürülmesi amacıyla yapılan kapsamlı harcamalar normal bakım-onarım gideri değildir. Bu giderler taşınmazı farklı bir kullanım amacına uygun hale getirmekte ve iktisadi kıymetini devamlı olarak artırmaktadır. Bu nedenle harcamaların taşınmazın maliyetine eklenmesi ve taşınmaz mesleki faaliyette kullanılmaya başlandıktan sonra amortisman yoluyla giderleştirilmesi gerekir. Özelgeye Konu Olay Nedir? Özelge talebinde bulunan avukat, 2018 yılında kiraya vermek amacıyla tapu sicilinde lüks restoran olarak kayıtlı bulunan bir işyeri satın almıştır. Daha sonra taşınmazı kiraya vermekten vazgeçmiş ve taşınmazı kendi avukatlık faaliyetinde kullanmaya karar vermiştir. Restoranın avukatlık bürosuna dönüştürülmesi amacıyla bir mimarlık şirketiyle anlaşılmıştır. Yapılması planlanan işler arasında şunlar yer almaktadır: Harcamaİşlemin niteliğiİşçilik ücretleriDönüşüm çalışmasıKırım ve döküm işleriMevcut yapının değiştirilmesiVinç kurulumuYapım hizmetinin parçasıMüteahhitlik ücretiKapsamlı dönüşüm işiMimari projeYeni kullanım amacına hazırlıkElektrik projesiYeni tesisat ve kullanım düzeniYapım işleriRestoranın büroya dönüştürülmesi Mükellef, bu harcamaların bakım, onarım ve tadilat gideri olarak serbest meslek kazancından doğrudan indirilip indirilemeyeceğini sormuştur. Gelir İdaresinin Görüşü Nedir? Gelir İdaresinin değerlendirmesi iki aşamalıdır. Taşınmaz mesleki faaliyette kullanılmadan önce Taşınmaz başlangıçta kiraya verilmek amacıyla satın alınmıştır. Bu aşamada taşınmazın avukatlık faaliyetiyle doğrudan bağlantısı bulunmamaktadır. Bu nedenle; Taşınmaz için amortisman ayrılamaz. Dönüşüm harcamaları doğrudan serbest meslek gideri yazılamaz. Tadilat harcamaları yapıldıkları yılda serbest meslek hasılatından indirilemez. Taşınmaz mesleki faaliyette kullanılmaya başladıktan sonra Avukatın başka bir bürosunun bulunmaması, taşınmazın dönüşümünün tamamlanması, mesleki envantere alınması ve fiilen avukatlık bürosu olarak kullanılması halinde; Taşınmaz serbest meslek faaliyetiyle ilişkilendirilir. Dönüşüm giderleri taşınmazın maliyetine eklenir. Bina ve maliyete eklenen dönüşüm giderleri üzerinden amortisman ayrılır. Ayrılan amortisman serbest meslek kazancından indirilebilir. Harcamalar Neden Doğrudan Gider Yazılamaz? Gelir Vergisi Kanunu m. 68 uyarınca mesleki kazancın elde edilmesi ve devam ettirilmesi için yapılan genel giderler serbest meslek kazancından indirilebilir. Ancak bir harcamanın mesleki amaçlı olması, her durumda doğrudan gider yazılacağı anlamına gelmez. Bir yıldan fazla fayda sağlayan, iktisadi kıymetin değerini artıran veya taşınmazı farklı bir kullanım biçimine uygun hale getiren harcamalar aktifleştirilmelidir. Restoranın avukatlık bürosuna çevrilmesi; Taşınmazın kullanım amacını değiştirmekte, Mevcut yapının önemli bölümlerini değiştirmekte, Taşınmazı mesleki faaliyete uygun hale getirmekte, Birden fazla yılda fayda sağlamakta, Taşınmazın kullanım kapasitesini artırmakta, Kalıcı nitelikte yeni tesisatlar oluşturmaktadır. Bu nedenle dönüşüm giderleri yapıldıkları yılda doğrudan indirilemez. Normal Bakım-Onarım ile Değer Artırıcı Harcama Arasındaki Fark Vergi uygulamasında normal bakım ve onarım giderleriyle değer artırıcı harcamaların ayrılması gerekir. Normal bakım ve onarımDeğer artırıcı dönüşümMevcut işlevi korurKullanım amacını değiştirirOlağan yıpranmayı giderirYeni işlev kazandırırKıymetin ömrünü olağan dışı artırmazFaydalı ömrü veya değeri artırabilirGenellikle dönemsel olarak tekrarlanırUzun süre fayda sağlarDoğrudan gider olabilirMaliyete eklenirKüçük boya ve tamirRestoranın büroya dönüştürülmesiBozuk musluğun değiştirilmesiTüm sıhhi tesisatın yeniden kurulmasıKırık camın yenilenmesiYeni cephe ve pencere sistemiKüçük elektrik tamiriElektrik altyapısının tamamen yenilenmesi Hangi Harcamalar Doğrudan Gider Yazılabilir? Taşınmaz avukatlık bürosu olarak kullanılmaya başladıktan sonra yapılan olağan bakım ve onarım harcamaları doğrudan gider yazılabilir. Örnekler: Olağan boya ve badana, Kırılan camın değiştirilmesi, Bozulan kapı kilidinin yenilenmesi, Musluk veya küçük tesisat tamiri, Mevcut elektrik sistemindeki küçük arızaların giderilmesi, Klima bakım hizmeti, Periyodik temizlik, Küçük çaplı çatı veya su kaçağı tamiri. Ancak bu harcamaların kapsamı taşınmazın değerini kalıcı biçimde artıracak büyüklüğe ulaşmışsa maliyetle ilişkilendirilmesi gerekir. Hangi Harcamalar Maliyete Eklenmelidir? Restoranın avukatlık bürosuna dönüştürülmesi sırasında aşağıdaki giderler genel olarak bina maliyetine eklenir: HarcamaVergisel işlemKırım ve sökümMaliyete eklenirYeni bölme duvarlarMaliyete eklenirMimari projeMaliyete eklenirElektrik projesiMaliyete eklenirMüteahhitlik hizmetiMaliyete eklenirYeni elektrik tesisatıMaliyete eklenirYeni sıhhi tesisatMaliyete eklenirTavan ve zemin sistemleriMaliyete eklenirKalıcı aydınlatma altyapısıMaliyete eklenirSabit güvenlik altyapısıNiteliğine göre maliyetSes ve ısı yalıtımıMaliyete eklenirYangın sistemiNiteliğine göre ayrı kıymet veya bina maliyeti VUK’un 270 İnci Maddesi Hâlen Yürürlükte mi? Özelgenin verildiği 2020 yılında gayrimenkullerin maliyetine girecek bazı giderler VUK’un 270 inci maddesinde düzenlenmekteydi. VUK m. 270, 7338 sayılı Kanunla 26 Ekim 2021 tarihinden itibaren yürürlükten kaldırılmıştır. Güncel uygulamada; İktisadi kıymetin edinilmesi, Kullanılabilir hale getirilmesi, Değerinin artırılması, Bu işlemlerle doğrudan ilgili harcamalar, VUK m. 262 kapsamında maliyet bedelinin unsuru olarak değerlendirilmektedir. Gayrimenkulü genişleten veya iktisadi kıymetini devamlı artıran harcamalar ise VUK m. 272 gereğince maliyet bedeline eklenmektedir. Dolayısıyla özelgedeki sonuç devam etmekte, ancak güncel yasal dayanak ağırlıklı olarak VUK m. 262 ve 272 olmaktadır. Taşınmaz Ne Zaman Mesleki Envantere Alınmalıdır? Taşınmazın yalnız satın alınmış olması mesleki envantere alınması için yeterli değildir. Özelgedeki taşınmaz başlangıçta kiraya verilmek amacıyla satın alındığından, satın alma tarihinde avukatlık faaliyetiyle doğrudan ilişki kurulamamıştır. Taşınmazın mesleki envantere alınabilmesi için; Avukatlık bürosuna dönüştürülmesi, Kullanılabilir hale gelmesi, Mesleki faaliyete tahsis edilmesi, Fiilen avukatlık bürosu olarak kullanılmaya başlanması, Başka bir avukatlık bürosunun bulunmaması, gerekir. Mesleki envantere alma tarihi, amortisman uygulaması bakımından önem taşır. Avukatın Başka Bürosu Bulunması Sonucu Etkiler mi? Evet. Avukatlık Kanunu m. 43 uyarınca bir avukatın birden fazla bürosu bulunamaz. Bu nedenle özelgede amortisman indirimi; Avukatın başka bir bürosunun bulunmaması, Dönüştürülen taşınmazın fiilen tek avukatlık bürosu olarak kullanılması, şartlarına bağlanmıştır. Avukat mevcut bürosunu kullanmaya devam ederken ikinci bir taşınmazı ileride büro olarak kullanmak amacıyla tadil ederse, yeni taşınmaz henüz mesleki faaliyette kullanılmadığı için amortisman ve gider indirimi riski doğar. DurumVergisel değerlendirmeEski büro kapatılmış, yeni büro kullanılıyorAmortisman indirilebilirİki büro birlikte kullanılıyorAvukatlık Kanunu ve vergi riskiYeni büro hazır ancak kullanılmıyorAmortisman indirimi tartışmalıTaşınmaz kiraya veriliyorGMSİ veya diğer gelir hükümleriTaşınmaz boş tutuluyorSerbest meslek gideriyle ilişki kurulamaz Bina Amortisman Oranı Kaçtır? Güncel amortisman listesinde mesleki işletmelerin idare binaları, yazıhaneler ve benzeri binalar yapı türlerine göre sınıflandırılmıştır. Yapı türüFaydalı ömürNormal oranBeton, kâgir, demir veya çelik bina50 yılYüzde 2Yarı kâgir, yarı ahşap bina33 yılYüzde 3,03Ahşap veya kerpiç bina20 yılYüzde 5Prefabrik nitelikte yapı10 yılYüzde 10 Avukatlık ofisinin beton veya kâgir bir işyerinde bulunması halinde genel olarak yüzde 2 oranında amortisman uygulanır. Tadilat Harcamaları Hangi Oranla Amortismana Tabi Tutulur? Taşınmazın ayrılmaz parçası haline gelen ve binayla birlikte kullanılacak dönüşüm giderleri bina maliyetine eklenir. Bu giderler binadan bağımsız bir iktisadi kıymet oluşturmadıkları sürece binanın amortisman oranıyla itfa edilir. Örneğin; Duvar ve bölme işleri, Sabit zemin kaplaması, Kalıcı elektrik tesisatı, Sabit su tesisatı, Tavan sistemi, Isı ve ses yalıtımı, bina maliyetine eklenerek binanın oranıyla amortismana tabi tutulabilir. Buna karşılık binadan ayrılabilen ve bağımsız kullanılabilen kıymetler ayrı amortisman oranlarına tabi olabilir: KıymetOlası sınıflandırmaBüro mobilyasıDemirbaşBilgisayarBilgisayar ve donanımYazıcıBüro makinesiBağımsız klima cihazıKlima sistemiGüvenlik kamerasıElektronik güvenlik sistemiTelefon santraliTelekomünikasyon cihazıTaşınabilir aydınlatmaDemirbaşSabit elektrik tesisatıBina maliyeti Arsa Payı Üzerinden Amortisman Ayrılır mı? Hayır. Arsa ve arazi aşınma ve yıpranmaya tabi olmadığından amortismana tabi değildir. İşyeri satın alma bedeli tapuda tek tutar olarak gösterilmiş olsa bile amortisman matrahının belirlenmesinde; Arsa payı, Bina değeri, ayrıştırılmalıdır. Amortisman yalnız bina değerine ve binaya eklenen dönüşüm giderlerine uygulanır. Satın Alma Bedeli ile Tadilat Giderlerinin Birlikte İzlenmesi Örnek olarak; İşyerinin toplam satın alma bedeli: 12.000.000 TL, Bu bedel içindeki arsa payı: 3.000.000 TL, Bina değeri: 9.000.000 TL, Restorandan büroya dönüşüm giderleri: 2.500.000 TL, olsun. AçıklamaTutarSatın alma bedeli12.000.000 TLArsa payı3.000.000 TLAmortismana tabi bina değeri9.000.000 TLDönüşüm giderleri2.500.000 TLToplam amortisman matrahı11.500.000 TLAmortisman oranıYüzde 2Yıllık amortisman230.000 TL Arsa payı olan 3.000.000 TL üzerinden amortisman ayrılamaz. Amortisman Ne Zaman Başlar? Özelgeye göre amortisman, dönüşüm işlemi tamamlandıktan ve gayrimenkul mesleki faaliyette fiilen kullanılmaya başlandıktan sonra ayrılabilir. Aşağıdaki tarihler ve belgeler kullanıma başlama tarihinin belirlenmesinde dikkate alınabilir: Tadilat iş bitirme tutanağı, Mimari veya teknik kabul belgesi, Büro adresinin baroya bildirilmesi, Vergi dairesine adres değişikliği bildirimi, Elektrik, su ve internet abonelikleri, Büroda faaliyetin fiilen başlaması, Müşteri kabulü, Serbest meslek makbuzlarındaki işyeri adresi. Taşınmaz henüz inşaat veya tadilat halinde bulunuyorsa amortisman başlanmamalıdır. Önceki Yıllar İçin Geriye Dönük Amortisman Ayrılabilir mi? Taşınmaz kiraya verilmek amacıyla satın alınmış ve mesleki faaliyette kullanılmamışsa, bu dönemler için serbest meslek kazancından amortisman indirilemez. Taşınmazın daha sonra mesleki faaliyete alınması halinde amortisman, fiilen kullanılmaya başlandığı dönemden itibaren uygulanır. Önceki yıllarda serbest meslek faaliyetiyle ilgisi bulunmayan dönemler için geriye dönük amortisman veya gider kaydı yapılamaz. 2026 Yılı Doğrudan Gider Yazma Sınırı Uygulanabilir mi? 2026 yılında işletmede kullanılan ve değeri 12.000 TL’yi aşmayan alet, edevat, mefruşat ve demirbaşlar doğrudan gider yazılabilir. Ancak bu sınır; Gayrimenkulün kendisine, Kapsamlı bina tadilatına, Bina dönüşüm projesine, Teknik ve ekonomik bütünlük arz eden yatırımlara, uygulanmaz. Restoranın büroya dönüştürülmesi tek bir ekonomik ve teknik bütünlük oluşturur. Örneğin ayrı ayrı; 9.000 TL elektrik malzemesi, 10.000 TL duvar malzemesi, 8.000 TL işçilik, 11.000 TL proje hizmeti, faturaları alınmış olsa bile, bunların her biri 12.000 TL’nin altında olduğu gerekçesiyle doğrudan gider yazılamaz. Harcamaların tamamı aynı dönüşüm yatırımının parçasıysa topluca değerlendirilir. Mobilya ve Demirbaşlarda 12.000 TL Sınırı Dönüşüm tamamlandıktan sonra satın alınan bağımsız demirbaşlarda 12.000 TL sınırı ayrıca değerlendirilebilir. Kıymet2026 bedeliUygulamaTek ofis sandalyesi8.000 TLDoğrudan gider olabilirMasa ve sandalye takımı18.000 TLAmortismana tabi tutulurBirbirinin parçası üç dolapToplam 27.000 TLBütünlük nedeniyle amortismanYazıcı10.000 TLDoğrudan gider olabilirBilgisayar sistemi45.000 TLAmortismana tabiBir bütün güvenlik sistemi70.000 TLAmortismana tabi İktisadi ve teknik bakımdan bütünlük arz eden kıymetlerde sınır her parça için değil, bütün olarak dikkate alınır. Mimarlık ve Proje Giderleri Nasıl Değerlendirilir? Mimari, elektrik, mekanik ve statik proje hizmetleri dönüşümün yapılabilmesi için zorunluysa doğrudan gider yazılmaz. Bu giderler; Taşınmazın yeni kullanım amacına hazırlanması, Yapım işlerinin belirlenmesi, Ruhsat ve onayların alınması, Kalıcı tesisatların kurulması, ile doğrudan bağlantılıdır. Bu nedenle bina maliyetine eklenir. Proje iptal edilir ve dönüşüm hiç gerçekleştirilmezse giderin hukuki ve vergisel durumu ayrıca değerlendirilmelidir. Müteahhitlik ve İşçilik Giderleri Müteahhitlik, kırım, söküm ve inşaat işçilikleri dönüşüm yatırımının doğrudan unsurlarıdır. Bu giderlerin; Faturayla belgelenmesi, İşin kapsamının faturada açıkça yazılması, Hakediş ve sözleşmelerle desteklenmesi, Gerekli KDV tevkifatının kontrol edilmesi, Ödemelerin banka kanalıyla yapılması, önemlidir. İşçilik giderinin bordrolu işçilere ait olması halinde ücret, SGK ve muhtasar yükümlülükleri ayrıca yerine getirilmelidir. Tadilat Giderleri Serbest Meslek Kazanç Defterine Nasıl Kaydedilir? Serbest meslek erbapları işlemlerini Defter-Beyan Sistemi üzerinden izlemektedir. Dönüşüm harcamaları yapıldıkları tarihte cari mesleki gider olarak kaydedilmemelidir. Harcamalar; Amortismana tabi iktisadi kıymetin maliyet unsuru, Mesleki envantere alınacak bina maliyeti, Devam eden yatırım harcamaları, olarak izlenmelidir. Dönüşüm tamamlandığında toplam maliyet bina değerine eklenir ve amortisman listesinde gösterilir. Tekdüzen Hesap Planıyla İç Takip Örneği Serbest meslek erbabı açısından Tekdüzen Hesap Planı zorunlu kayıt düzeni değildir. Ancak işletme içi maliyet takibi amacıyla aşağıdaki hesaplardan yararlanılabilir. Tadilat faturalarının izlenmesi HesapBorçAlacak258 Yapılmakta Olan YatırımlarTadilat bedeli191 İndirilecek KDVŞartlarıyla KDV320 SatıcılarFatura toplamı Dönüşümün tamamlanması HesapBorçAlacak252 BinalarToplam dönüşüm maliyeti258 Yapılmakta Olan YatırımlarToplam dönüşüm maliyeti Yıllık amortisman kaydı HesapBorçAlacak770 Genel Yönetim GiderleriYıllık amortisman257 Birikmiş AmortismanlarYıllık amortisman Avukatın gerçek kayıtları Defter-Beyan Sistemi ve amortisman listeleri üzerinden yürütülmelidir. KDV İndirimi Yapılabilir mi? Paylaşılan özelge yalnız gelir vergisi ve Vergi Usul Kanunu yönünden değerlendirme içermektedir. KDV konusunda açık bir sonuç içermemektedir. Tadilat harcamalarına ilişkin KDV’nin indirim konusu yapılıp yapılamayacağı; Taşınmazın gerçekten KDV’ye tabi avukatlık faaliyetinde kullanılması, Faturaların avukat adına düzenlenmesi, Harcamaların mesleki faaliyetle doğrudan ilgili olması, Belgelerin süresinde kayıtlara alınması, KDV Kanunu’ndaki indirim yasaklarının bulunmaması, esaslarına göre ayrıca incelenmelidir. Taşınmazın mesleki faaliyette hiç kullanılmaması veya ikinci büro niteliğinde olması halinde gelir vergisi gideri yanında KDV indirimi de riskli hale gelebilir. Restoran Ekipmanlarının Durumu Satın alınan taşınmazla birlikte restoran ekipmanları da edinilmiş olabilir. Örneğin; Endüstriyel mutfak cihazları, Soğuk hava dolapları, Fırınlar, Havalandırma sistemleri, Mobilyalar, Servis tezgâhları, bulunabilir. Bu kıymetlerin; Satılıp satılmadığı, Sökülerek hurdaya ayrılıp ayrılmadığı, Avukatlık bürosunda kullanılıp kullanılmadığı, Satın alma bedelinin içinde ayrıca değer taşıyıp taşımadığı, belirlenmelidir. Kullanılmayacak restoran ekipmanlarının bina dönüşüm maliyetine otomatik olarak eklenmesi doğru değildir. Sökülen Malzemelerin Satılması Tadilat sırasında sökülen; Metal, Mutfak ekipmanı, Klima, Mobilya, Elektrik malzemesi, Hurda, satılabilir. Bu satışlardan elde edilen tutarların belge düzeni, KDV ve serbest meslek kazancı üzerindeki etkisi ayrıca değerlendirilmelidir. Sökülen malzemelerin satış bedelinin dönüşüm maliyetinden düşülüp düşülmeyeceği, malzemenin önceki maliyet içindeki yeri ve satışın niteliğine göre belirlenmelidir. İşyeri Daha Sonra Satılırsa Ne Olur? Mesleki envantere alınan işyerinin daha sonra satılması halinde; Satış bedeli, Maliyet bedeli, Birikmiş amortismanlar, Net defter değeri, Satış kazancı, KDV, Tapu harcı, ayrıca değerlendirilir. Mesleki envantere dâhil bir taşınmazın satışı, kişisel malvarlığındaki sıradan taşınmaz satışından farklı vergisel sonuçlar doğurabilir. İşyeri Daha Sonra Kiraya Verilirse Ne Olur? Avukatlık bürosu olarak kullanılan taşınmazın mesleki kullanımı sona erdirilip kiraya verilmesi halinde; Mesleki envanterden çıkarma, Kira gelirinin niteliği, Amortisman uygulaması, KDV, Önceki yıllarda indirilen KDV, Gider ve gelir ayrımı, yeniden değerlendirilmelidir. Taşınmazın kullanım biçimindeki değişiklikler kayıtlara ve ilgili kurumlara zamanında yansıtılmalıdır. Sayısal Uygulama Örneği Bir avukatın aşağıdaki harcamaları yaptığını varsayalım: HarcamaTutarKırım ve söküm200.000 TLMimari proje150.000 TLElektrik projesi75.000 TLMüteahhitlik hizmeti1.400.000 TLElektrik tesisatı300.000 TLZemin ve tavan işleri375.000 TLToplam dönüşüm maliyeti2.500.000 TL Binanın amortismana tabi mevcut değeri 9.000.000 TL ise: AçıklamaTutarMevcut bina değeri9.000.000 TLDönüşüm maliyeti2.500.000 TLYeni amortisman matrahı11.500.000 TLAmortisman oranıYüzde 2Yıllık amortisman230.000 TL Dönüşüm harcamalarının 2.500.000 TL’si yapıldığı yılda doğrudan gider yazılamaz. Bina mesleki kullanıma başladıktan sonra yıllık amortisman yoluyla giderleştirilir. Ayrı Demirbaş Örneği Dönüşüm sırasında aşağıdaki bağımsız kıymetler de satın alınmış olsun: KıymetBedelFaydalı ömür yaklaşımıBüro mobilyaları300.000 TL5 yılBilgisayarlar240.000 TLİlgili listeye göreGüvenlik sistemi100.000 TLİlgili listeye göreBağımsız klima sistemi180.000 TLİlgili listeye göre Bu kıymetler binadan ayrı kullanılabiliyor ve ayrıca belgelenebiliyorsa bina maliyetine eklenmek yerine kendi amortisman oranlarıyla izlenebilir. Uygulamada Yapılan Başlıca Hatalar HataVergisel riskRestorandan büroya dönüşümü normal bakım saymakErken ve fazla gider indirimiTadilat harcamalarını doğrudan serbest meslek gideri yazmakKazancın eksik beyanıTaşınmaz kullanılmadan amortisman ayırmakHaksız amortismanBaşka büro varken ikinci büro için gider indirmekAvukatlık Kanunu ve vergi riskiArsa payı üzerinden amortisman ayırmakFazla amortismanDönüşüm faturalarını 12.000 TL sınırına göre parçalamakEkonomik bütünlük kuralının ihlaliBağımsız demirbaşları bina maliyetine karıştırmakYanlış faydalı ömürBinaya ait kalıcı tesisatı doğrudan gider yazmakMaliyet bedelinin eksik belirlenmesiFaturaları mesleki faaliyet sahibi adına düzenletmemekGider ve KDV tevsik sorunuDönüşüm maliyetlerini belgelerle izlememekAmortisman matrahının ispatlanamamasıKullanıma başlama tarihini belgelememekAmortisman başlangıcı tartışmasıRestoran ekipmanlarının durumunu ayrı izlememekYanlış maliyet ve satış kaydı Avukatlar İçin Kontrol Listesi Kontrol sorusuAçıklamaBaşka bir avukatlık bürosu bulunuyor mu?Birden fazla büro yasağı kontrol edilmelidirTaşınmaz fiilen mesleki faaliyette kullanılacak mı?Envantere alma için temel şarttırDönüşüm tamamlandı mı?Amortisman başlamadan önce tamamlanmalıdırBaroya adres bildirimi yapıldı mı?Büro adresi güncellenmelidirVergi dairesi adresi güncellendi mi?Mükellefiyet kayıtları uyumlu olmalıdırArsa ve bina değerleri ayrıldı mı?Arsa üzerinden amortisman ayrılmazDönüşüm giderleri maliyete eklendi mi?Doğrudan gider yazılmamalıdırAyrı demirbaşlar sınıflandırıldı mı?Farklı oranlarla amortisman ayrılabilirFaturalar avukat adına mı?Tevsik şartıdırEkonomik bütünlük kontrol edildi mi?12.000 TL sınırı parça bazında uygulanmamalıdırKullanıma başlama tarihi belgeli mi?Amortisman başlangıcı için gereklidirAmortisman listesi güncel mi?Yapı ve kıymet türüne uygun oran kullanılmalıdır Sonuç Başlangıçta kiraya verilmek amacıyla satın alınan ve tapu sicilinde restoran olarak kayıtlı bulunan işyerinin avukatlık bürosuna dönüştürülmesi için yapılan harcamalar, normal bakım ve onarım gideri değildir. Kırım, söküm, işçilik, vinç, müteahhitlik, mimari proje, elektrik projesi, tesisat ve benzeri yapım giderleri taşınmazı yeni kullanım biçimine uygun hale getiren ve iktisadi değerini devamlı artıran harcamalardır. Bu nedenle söz konusu giderlerin yapıldıkları yılda serbest meslek kazancından doğrudan indirilmesi mümkün değildir. Avukatın başka bir bürosunun bulunmaması, dönüşüm işlemlerinin tamamlanması, taşınmazın mesleki envantere alınması ve fiilen avukatlık bürosu olarak kullanılması halinde taşınmazın bina değeri ile dönüşüm giderleri üzerinden amortisman ayrılabilir. Beton, kâgir, demir veya çelikten yapılmış mesleki işyeri binalarında genel amortisman süresi 50 yıl, normal amortisman oranı yüzde 2’dir. Arsa payı amortismana tabi değildir. Binadan ayrılabilen mobilya, bilgisayar, klima, güvenlik sistemi ve diğer demirbaşlar kendi faydalı ömür ve amortisman oranlarıyla ayrı izlenebilir. 2026 yılı için 12.000 TL olan doğrudan gider yazma sınırı, ekonomik ve teknik bütünlük arz eden bina dönüşüm harcamalarının ayrı faturalara bölünerek giderleştirilmesine imkân vermez. Yasal Dayanak Tablosu MevzuatMadde veya düzenlemeKonusuYazıyla ilgisi193 sayılı Gelir Vergisi KanunuMadde 65Serbest meslek kazancının tanımıAvukatlık faaliyetinin serbest meslek niteliğini düzenler193 sayılı Gelir Vergisi KanunuMadde 68/1Mesleki genel giderlerMesleki kazancın elde edilmesi için yapılan genel giderlerin indirimini düzenler193 sayılı Gelir Vergisi KanunuMadde 68Mesleki amortismanlarMesleki faaliyette kullanılan ve envantere alınan kıymetlerin amortismanını düzenler1136 sayılı Avukatlık KanunuMadde 43Büro edinme zorunluluğuBir avukatın birden fazla bürosunun bulunamayacağını düzenler213 sayılı Vergi Usul KanunuMadde 187Ferdi teşebbüslerde gayrimenkullerin envantere alınmasıDükkan ve işyerlerinin mesleki envantere alınmasında dikkate alınır213 sayılı Vergi Usul KanunuMadde 189Amortisman kayıtlarıAmortismana tabi kıymetlerin listelerde izlenmesini düzenler213 sayılı Vergi Usul KanunuMadde 191Envantere alınan kıymetlerin değerlenmesiGayrimenkulün değerleme hükümlerine göre kaydedilmesini düzenler213 sayılı Vergi Usul KanunuMadde 210Serbest meslek kazanç defteriSerbest meslek gelir ve gider kayıtlarını düzenler213 sayılı Vergi Usul KanunuMadde 211Serbest meslek amortisman kayıtlarıTesisat ve demirbaşların amortisman listelerinde izlenmesini düzenler213 sayılı Vergi Usul KanunuMadde 262Maliyet bedeliİktisap, kullanıma hazır hale getirme ve değer artışı giderlerinin maliyete alınmasını düzenler213 sayılı Vergi Usul KanunuMadde 269Gayrimenkullerin değerlemesiİşletmeye dâhil gayrimenkullerin maliyet bedeliyle değerlenmesini düzenler213 sayılı Vergi Usul KanunuMülga Madde 270Gayrimenkul maliyet giderleriÖzelgede dayanılan ancak 26.10.2021 tarihinde yürürlükten kaldırılan hükümdür213 sayılı Vergi Usul KanunuMadde 272Gayrimenkullerde değer artırıcı giderlerDönüşüm harcamalarının bina maliyetine eklenmesinin temel dayanağıdır213 sayılı Vergi Usul KanunuMadde 313Amortismana tabi kıymetlerBir yıldan fazla kullanılan kıymetlerin amortismanını düzenler213 sayılı Vergi Usul KanunuMadde 315Amortisman oranlarıBakanlıkça belirlenen faydalı ömür ve oranların uygulanmasını düzenler333 Sıra No.lu VUK Genel TebliğiAmortisman listesiBina ve demirbaşların faydalı ömürlerini belirlerVUK Genel Tebliği Sıra No: 5882026 yeniden değerleme tutarları2026 doğrudan gider yazma sınırını 12.000 TL olarak belirler213 sayılı Vergi Usul KanunuMadde 227Tevsik zorunluluğuTadilat ve yatırım harcamalarının faturalarla belgelenmesini düzenler213 sayılı Vergi Usul KanunuMadde 253Belgelerin muhafazasıFatura, proje ve amortisman kayıtlarının saklanmasını düzenler213 sayılı Vergi Usul KanunuMadde 413Özelge talep hakkıTereddütlü işlemlerde yazılı görüş alınmasını düzenler Not Bu yazıda verilen bilgiler genel bilgilendirme mahiyetinde olup, kişilerin, işletmelerin, kurumların ve bu içerikteki olayla benzer durumları bulunan işletmelerin/kişilerin konunun uzmanı mali müşavir ve diğer uzmanlardan kendi işletmeleri özelinde profesyonel destek almalarının önemli olduğunu belirtiriz. Hesaplama Araçları Serbest Meslek Erbabının Ortak Arsası Üzerine İşyeri İnşa Etmesinde Vergilendirme ve Muhasebe Uygulaması Kiraya Verilen Cihazların Müşteri Adresindeki Montaj Giderleri Maliyete mi Eklenir, Doğrudan Gider mi Yazılır? Kira Gelirinde Amortisman Nasıl Hesaplanır ve Gerçek Gider Olarak Nasıl İndirilir? Kaynak: https://www.gib.gov.tr/mevzuat/kanun/434/ozelge/23545 Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Yazının yayımlandığı tarihten önceki ve/veya sonraki tarihte içerikteki bilginin güncel olmayabileceğini, geçici veya kalıcı olarak başka yasal düzenlemeler olabileceğini göz önünde bulundurunuz ve kendi durumunuza özel doğru bilgi için konuyla ilgili meslek erbabına/uzmanına danışmanız menfaatinize olacağını unutmayınız. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir. İçeriğin tamamı veya bir kısmı ticari amaçla izinsiz kopyalanamaz aksi durumda yasal işlem yapılır.